您的位置: 德宏信息网 > 时尚

解读商业地产发展趋势16家企业商业价值分

发布时间:2019-10-09 19:53:22

解读商业地产发展趋势:16家企业商业价值分析

正略钧策房地产研究中心

2011年可以称之为 中国的商业地产(专题阅读)元年 ,受多方面因素影响,中国商业地产正处于大规模进入的阶段,竞争异常激烈。其中既有地产商主动选择的因素,如城市化发展达到50%的临界点特征、房地产从增量开发为主向存量发展为主的过渡、城市群和人口的聚集效应、收入水平和消费结构的变化以及零售业的升级等;也有地产商被动选择的因素,包括投资者的偏好、地方政府偏好、综合避税的考虑、住宅地产的调控波动风险日益加大等。

从涌入的竞争主体来看主要包括这样几类企业:1)外资对接收购者。凯德利用外部雄厚的资本,快速收购核心城市的优质物业,并形成了来福士、凯德MALL和凯德广场三条产品线;2)运营能力领先者。太古、华润等依靠核心地段的优质物业,建立强大的品牌影响力和运营能力;3)现金流滚资产模式。万达(专题阅读)、宝龙等具有成熟的资金平衡模式和产品线体系,能够快速复制和拓展,规模增长的潜力最大;4)更多的企业目前仍然处于战略摸索阶段,包括区域和商务产品领先的卓越集团、正在加大商业投入和转型的万科以及资金雄厚的险资等,这一类企业尚未形成成熟的产品线和产品定位,未来发展尚难定论。

本次我们选择了其中具有典型代表意义的16家企业进行分析,通过价值规模、持续领先和运营效率三个方面进行综合分析,解读当前国内商业地产的竞争态势和发展趋势。

一、商业价值榜企业价值规模分析

1.除万达、凯德等少数已经形成跨区域规模优势,大部分尚处于起步阶段

2010年商业价值榜企业平均持有商业项目面积为173万方,其中万达和凯德商业的持有面积分别为556万方和455万方,远远高于其他企业水平。

从规模性来看,目前商业地产企业整体规模有限,除万达、凯德外,大部分企业仍聚焦于一个区域或若干散点进行发展,例如卓越以深圳为主、富力以广州为大本营。然而,随着2011年众多开发商纷纷向商业地产领域的投资倾斜,未来的行业格局可能很快被重新书写。

2.核心地段优质资产日益稀缺,二、三线城市及轨道交通节点物业机会尚存

从持有物业总资产规模来看,太古地产、凯德商业和万达集团的资产规模位居前三甲。太古地产以轨道交通节点物业为核心,其中香港的太古广场、港岛东与又一城以及北京的三里屯VILLAGE等项目最为知名,同时太古地产在美国、英国等拥有众多优质资产。2008年万达集团商业地产发展开始加速,但是项目大多位于二、三线城市,相对资产质量位于中等水平。华润集团的投资物业资产质量也较高,总规模达到182亿元。就目前国内核心城市而言,核心地段的优质物业日益稀缺,而二、三线城市的机会尚大量存在,特别是未来28个城市规划有地铁建设,主要分布在一线城市的新城区和二、三线城市的核心区,从地铁物业的发展经验来看,这种物业的升值潜力巨大,商业的市场培育期短,存活率高,是下一步抢占优质资产的机会所在。

3.租金收入规模普遍不高

2010年从租金收入来看,太古地产、凯德商业租金收入均超过50亿元,位居第一梯队,由于物业位于一线城市的核心位置,单方租金水平高。华润和万达集团的租金收入水平分别为14亿-15亿元左右,同属于第二梯队。万达集团持有物业体量大,但是由于其租售策略采取抓大放小的方式,主力店的租金水平并不高,因此尽管其租金回报稳定,但是租金总收入规模不高。华润2010年租金总收入达到14.69亿元,其中深圳华润中心年租金达到6.3亿元,占43%。

二、商业价值榜企业持续领先能力分析

1.商业价值榜企业发展速度分析

作为典型的重资产运作行业,资金实力是制约商业地产发展速度的关键,而万达和宝龙,在国内目前融资渠道相对单一的情况下通过探索,走出一条项目内资金平衡的模式,从而获得快速的发展。

平顶山治疗前列腺炎方法
阳江治疗妇科医院哪家好
汉中好的白癜风医院
平顶山治疗前列腺炎费用
阳江治疗宫颈糜烂方法
猜你会喜欢的
猜你会喜欢的